깡통전세 전세사기 피해자 최우선변제 대상 및 소액보증금 범위와 최우선변제 금액

[깡통전세 전세사기 피해자 최우선변제 대상 및 소액보증금 범위와 최우선변제 금액]

 

깡통전세 등 전세사기 피해자가 점점 늘어나고 있는 상황으로 오늘은 우선변제와 최우선변제 요건을 갖추기 위해서 어떤 것들이 있는지 알아보고 소액보증금 범위와 이에 따른 각 지역의 최우선변제액에 대해서 알아보겠습니다.

 

소액보증금 범위와 최우선변제금은 지역에 따라 총 4곳의 지역으로 구분해서 지원을 하고 있는 각 지역의 변제금액을 살펴봅니다.

 

 

최우선변제를 받기 위해서는 경우 각 지역에서 정해 놓은 보증금 상한보다 보증금액이 적어야 하는데 최근 깡통전세도 있을 정도로 전세 가격이 많이 올라 최우선변제를 받을 수 있는 경우는 30%뿐입니다. 약 70%는 최우선변제 대상에 제외 되고 있는 것입니다.

 

우선변제와 최우선변제 차이와 갖추어야 할 요건들이 어떤 것들이 있는지 간단하게 알아보는데 오늘은 최우선변제에 대해서 더 자세하게 알아봅니다.

 

우선변제란?

주택임대차보호법에 의해서 보증금 중 일정금액을 다른 담보물권자보다 우선 변제 받을 수 있는 소액임차인의 권리로 임차주택이 경매 또는 공매 시 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당 받을 수 있습니다.

 

최우선변제권이란?

주택 임대차 보호법에 의해서 임차한 주택이 경매 또는 공매될 때 소액 임차인의 보증금 가운데 일정금액을 다른 담보 물권자보다 우선해서 변제 받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

하지만 최우선변제권은 선순위 권리자들이 손해 볼 수 있기 때문에 주택 가격의 1/2 범위 내에서 변제 받을 수 있고 소액임차인이 최우선변제권을 얻기 위해서는 대항력 요건을 충족해야 합니다.

 

최우선변제권 요건 2가지

① 대항력 유지

대항력을 유지하기 위해서는 전입신고를 하고 실제 거주를 해야 합니다.

 

② 배당신청

경매개시 결정 등기 전에 대항력을 유지하고 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 합니다.

 

최우선변제를 갖기 위해서는 반드시 대항력과 배당신청을 해야 하기 때문에 이점에 대해서는 반드시 꼭 알고 있어야 합니다.

 

우선변제권과 최우선변제권 차이

(1) 확정 일자

우선변제권은 확정일자를 받아야 획득할 수 있고 최우선변제는 대항력을 그대로 유지하고 있는 상황이라면 확정일자를 받지 않아도 인정받을 수 있습니다.

 

(2) 배당 금액

우선변제권은 대항력이 있는 경우 모든 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 취우선변제는 소액임차인을 위해 보증금 중에서 일부를 최우선적으로 변제 받을 수 있습니다.

 

(3) 배당 순위

우선변제권은 배당 순위가 다른 일반 채권자보다 우선으로 배당 받게 되지만 최우선변제는 배당 1순위로 최우선적으로 배당 대금을 받을 수 있습니다.

 

최우선변제 임차인 보증금 상한금액(변경 내용)

 

 

•서울 : 1억 6,500만 원

•경기, 인천 일부지역 등 과밀억제권역 : 1억 4,500만 원

•대전, 부산 등 광역시 : 8,500만 원

•그 밖의 지역 : 7,500만 원

 

소액임차인 범위 및 최우선변제금 변경 전 vs 후 비교

지역	소액보증금 범위		최우선변제액
	변경 전	변경 후	변경 전	변경 후
서울	1억 5,000만 원 이하	1억 6,500만 원 이하	5,000만 원 이하	5,500만 원 이하
경기, 인천 등 과밀억제권역 (용인, 세종, 김포, 화성)	1억 3,000만 원 이하	1억 4,500만 원 이하	4,300만 원 이하	4,800만 원 이하
대전, 부산 등 광역시 이외 수도권	7,000만 원 이하	8,000만 원 이하	2,300만 원 이하	2,800만 원 이하
그 밖의 지역	6,000만 원 이하	7,500만 원 이하	2,000만 원 이하	2,500만 원 이하

 

 

변경 전, 후 소액보증금 범위에 따른 최우선변제금액을 알아보았는데 변경 후 소액보증금 범위는 1000만 원 ~ 1,500만 원/ 최우선변제액은 500만 원 인상 되었습니다.

 

그렇다면 소액임차인이 최우선변제권을 받을 수 있는 요건은 어떤 것이 있는지 알아보겠습니다.

 

소액임차인 최우선변제권 요건

①배당요구 종기 일까지 배당요구를 신청할 경우

②배당요구 종기 일까지 대항력을 유지할 경우

③보증금 액수가 소액보증금 범위 안에 들어가는 경우

④경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖췄을 경우

 

 

※소액임차인이란?

임대차보호법에서 정한 금액보다 적은 임차인을 말하며 만약 주택 경매 시 선순위 권리자보다 먼저 최우선으로 배당을 받을 수 있는 최우선변제권 권리를 가질 수 있습니다.

단, 소액임차인이 최우선변제권을 갖기 위해서는 대항력 요건을 충족해야 합니다.

 

소액임차인 환산보증금 계산 하는 방법

: 보증금 + (월세 × 100)

환산보증금이라는 것은 월세를 보증금으로 환산하는 것인데 주택의 경우 소액보증금 범위는 보증금만 기준으로 산정을 합니다. 즉 주택임대차 계약에서는 환산보증금을 적용하지 않고 상가임대차보호법에 적용됩니다.

 

우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인

임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 임차한 경우 소액임차인이 해당 되어도 우선변제권을 행사할 수 없고 최초 주택임대차계약을 할 때 소액임차인에 해당 되었지만 갱신 계약으로 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당되지 않은 경우도 우선변제권을 행사할 수 없습니다.

 

많은 사람들에게 고통을 주고 있는 깡통전세 등 전세사기 피해자의 소액보증금과 최우선변제금에 대해서 알아보았습니다.

 

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