전세금 반환보증보험 가입 조건과 방법 보증료 알아보기

정부는 2021년 8월 18일부터 “전세금 반환 보증보험” 가입을 의무화합니다.. 지금까지는 임차인(세입자)이 필요해 의해서 가입했던 보증보험을 이제는 임대인도 함께 내야 하는 것입니다. 이로 인해 임대인들은 지금까지 전세로 내 놓았던 상가, 원룸, 아파트 등을 반전세나 월세로 돌리면서 전세를 구하는 것이 더욱 어려워졌습니다.

 

[전세금 반환보증보험에 대해서]

-글 내용-

 

1, 전세금 반환 보증보험이란

• 전세 지킴 보증(HF한국 주택금융공사)
• 전세보증금 반환보증(HUG 주택도시보증공사)
• 전세금 신용보장보험(SGI서울보증보험)

2, 가입방법

3, 가입 시기와 한도

4, 가입조건

5, 가입 시 필요한 서류

6, 주의 사항

 

그렇다면 정부가 “전세금 반환 보증보험” 가입을 의무화 하는 이유는 무엇일까요? 우선 “전세금 반환 보증보험”에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

1, 전세금 반환 보증보험이란

전세를 들어간 사람이 전세 만기 후 집주인에 전세 보증금을 돌려받아야 하지만 집주인이 전세금을 돌려주지 못하거나 계속 미루는 경우가 많이 발생하고 있습니다. 특히 전세금을 때어 먹는 경우도 많이 발생하고 있습니다.

 

이처럼 전세 보증금을 돌려받지 못하더라고 보험사가 전세 보증금을 대신 돌려주는 보험입니다. 깡통전세로 인해서 전세 보증금을 돌려받지 못하는 세입자를 위해서 만든 보증보험이라 할 수 있습니다.

 

※ 깡통전세

해당 주택이 시세보다 담보 대출금이나 전세금이 너무 높은 집을 말합니다.

집주인인 은행이나 다른 금융권에 대출을 받고 이자를 연제 하다가 집이 경매로 넘어간 경우 전세금을 돌려받지 못하거나 손해를 보게 됩니다.

 

전세금 보장보험은 이런 깡통전세 등으로 인해서 발생한 피해를 세입자에게 대신 돌려주고 나중에 보험사가 집주인에게 전세금을 받아내게 됩니다.

 

2, 전세금 반환보증보험 가입하기 할 수 있는 곳

 

 

 

• HUG주택도시보증공사 - 전세보증금 반환보증
• HF한국 주택금융공사전세지킴보증
• SGI서울보증보험- 전세금신용보장보험

 

전세금 반환보증보험은 아파트, 다세대주택, 연립, 단독주택, 다가구 주택, 주거용 오피스텔 등이 가입할 수 있습니다. 특히 SGI서울보증보험의 경우는 상가도 가입할 수 있는 보증보험입니다.

 

3, 전세보증금 한도

• 전세보증금 반환보증 - 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하
• 전세금 신용보장보험 - 한도 없음
• 전세 지킴 보증 - 수도권 5억 원, 그 외 지역 3억 원 이하

 

4, 전세금 반환보증보험 신청 가능 기간

• 2년 이상 전세계약에 대해 전세계약서 상의 잔금지급일과 입주일 중 늦은 날부터 1년 이내

 

<전세 지킴 보증(HF한국 주택금융공사)>

보증대상 주택

- 아파트, 연립, 다세대, 단독가구, 다가구, 주거용오피스텔, 노인복지주택

 

보증보험 가입 조건

• 건물 전부 또는 일부에 대한 공부상 용두가 주택으로 실제 주거용으로 이용할 경우 ((복합용도 주택의 경우 총 임차면적 중 주거전용면적이 1/2 이상일 것)
• 경매신청, 가압류, 가처분, 압류 등 건물이나 토지에 대한 소유권 권리침해가 없을 것
• 건물과 토지 소유지가 같을 것
• 부동산 등기사항 전부증명서가 발급 가능할 것
• 공사가 정하는 방법에 따라서 산정한 주택 가격이 9억 원 이하

 

보증기간

• 보증서 발급일임대차 계약 종요일 + 1개월

- 만약 보증서 발급일이 임대차 계약시작일보다 빠른 경우 임대차계약 시작 일을 보증기간 시작일오 정함

​

보증한도

• 수도권 5억 원, 그 외 지역 3억 원
• 주택유형별 보증한도

- 두 가지 중에서 가장 적은 금액을 산정하고 보증한도가 임대차보증금 이상 산정된 경우 가입 가능하며 보증금액은 임대차보증금 전액.

 

보증보험 가입가능 기간

임대차 계약기간이지나기 이전 (담대차계약이 2년인 경우에 6개월이 지나기 이전)

 

보증보험 가입 조건

• 민법상 성년인 대한민국 국민
• 임대차보증금 5억 원 이하(지방은 33억 원 이하)로 임대차 계약기간이1년 이상인 임대차 계약을20년 4월 1일 이후 체결한 자.

임대차보증금의 5% 이상 지급한 세대주

• 보증대상 목적물이 노인복지주택인 경우 노인복지법이 정하는 입소자일 것
• 보증가입 즉시 대항력(점유 및 전입신고)과 우선변제권(확정일자)을 갖출 것

보증료율

• 기준 보증료율 – 연 0.07%
• 보증료율 우대 대상– 연 0.05%

보증보험 신청 금융기관

국민, 농협, 신한, 기업, 우리, 하나, 광주, 경남, 대구, 수협, 제주, 부산은행 가능

해당 은행에서 공사 보증서 담보 전세대출 신청 또는 기이용 중이어야 합니다.

 

<전세보증금 반환보증(HUG 주택도시보증공사)>

신청

• 신규 전세계약

– 잔금지급일과 전입신고일 중 나중 날~ 전세계약기간의 1/2이 지나기 전

• 갱신 전세계약

- 갱신 전 전세계약기간 만료일 1개월 이전 ~ 갱신 전세계약 저상 전세계약기간의 1/2이 지나기 전

 

대상 건물

단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 주거용주택, 오피스텔, 아파트, 노인복지주택

주거용 오피스텔의 경우는 공인중개사가 전세계약서 주용도에 주거용으로 표기를 해야 하고 구분등기를 필수로 해야 합니다.

 

보증채권자

• 임대인과 전세계약을 한 임차인(개인, 법인, 외국인)

- 외국인의 경우 “출입국 관리법” 제 31제31조에 의해 외국인등록 및 체류지 변경신고를 한 경우 가능

보증금액

- 보증한도 내에서 보증신청인이 신청한 금액

 

보증기간

- 보증서 발급일 ~ 전세계약기간의 만료일 후 1개월

 

보증한도

선순위 채권전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권, 단, 단독, 다가구, 다중 주택의 경우 보증신청인보다 선순위 전세보증금 합계를 포함

 

보증보험 가입조건

• 전입신고를 끝내고 전세계약서상 확정일자를 받을 것
• 주택 소유권에 대해서 경매신청, 가압류, 가처분 및 가등기, 압류 등이 없을 것
• 주택의 건물과 토지는 동일 임대인의 소유일 것. 단, 공공택지인 경우 지적미정리로 대지권 미등기인 경우는 가능
• 전입세대 열람내역 확인 결과 타 세대의 전입 내역이 없는 경우. 단, 단독주택, 다중주택, 다가구 주택은 제회
• 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것
• 전세계약 기간이 1년 이상
• 공인중개사가 날인한 전세계약
• 전세보증금은 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하
• 질권설정이나 채권양도 통지,, 담보대출된 전세대출의 경우 보증 불가

 

보증가입 금융기관

우리, 국민, 신한, 광주, 하나, 기업, 농협, 경남, 수협은행, 카카오페이

 

 

 

<전세금 신용보장보험(SGI서울보증보험)>

• 임대차 계약 기간이 1년 이상의 경우 개시일로부터 10개월
• 임대차 계약 기간이 1년일 경우 5개월 이내로 제한

전세보증금 10억 원까지 가입 가능합니다. 전세금보장 신용보험 계약 기간 2년 중 10개월이 넘기 전에 가입을 해야 합니다.

 

선순위 채권과 보증금을 합한 금액이 집값의 100%를 넘으면 안 됩니다. 선순위 설정 최고액 또한 집값의 50%를 넘지 말아야 합니다.

 

이런 조건에 충적한다면 아파트는 보증금의 100%, 단독주택이나 다가구 주택 80%, 연립이나 다세대주택은 70%으로 주택 유형에 따라서 보증한도가 다르게 됩니다.

 

<전세금 반환 보증보험 가입 가능한 3곳 비교>

보증기관	주택금융공사(HF)	서울보증보험(SGI)	주택도시보증공사(HUG)
상품	전세지킴보증	전세금보장 신용보험	전세보증금반환보증
보증금 한도	수도권5억 원, 지방3억 원 (2021년 10월 1일부터 수도권 7억 원, 지방 5억 원)	아파트 무제한 아파트 외 10억 원	수도권 7억 원. 지방 5억 원
가입가능 기간	계약기간의 1/4 경과 전까지 (2021년 10월 1일부터 계약기간의 1/2 경과 전)	전세계약 후 10개월 이내	전세 계약기간 1/2 경과 전까지 (2021년 7월까지 계약만료일 6개월 이전까지 가입가능)
보증료(%)	연 0.07%	아파트 0,192% 아파트 외 0,218%	연 0.023~0.0462% (2021년 7월부터 연 0.115~0.154%)

 

5, 전세보증보험 가입 필요서류

1. 확정일자 전세계약서
2. 임차인 신분증
3. 보증금 지급 서류
4. 부동산 등기사항 전부증명서
5. 주민등록등본
6. 전입세대 열람 내역서
7. 건축물대장

위에 서류를 준비해서 온라인 또는 직접 방문이나 은행을 통해서 가입할 수 있습니다.

 

6, 전세보증보험 가입 시 주의사항

• 가처분, 가압류 등 소유권 제한이 된 건물
• 미등기 건물
• 임대인이 법인인 건물
• 토지소유와 건물 소유가 다른 건물
• 임대인이 임대주택업체인 건물
• 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 건물

위에 건물은 보험가입 시 제한될 수 있기 때문에 내가 전세로 살 건물이 어떤 건물인지 미리 체크를 해야 합니다.

 

2021년 8월 18일부터 전세금 반환보증보험 가입을 의무적으로 해야 하므로 신규 또는 갱신계약을 할 때 무조건 보증보험을 가입해야 합니다.

 

기존에 세입자가 가입을 선택할 수 있었고 보험료를 전액 납입했지만 이제는 의무가입을 해야 하고 보험료도 집주인과 세입자가 3:1로 나눠 내야 합니다. 집주인이 보증료의 75%를 내고 세입자가 25%를 나눠 부담하는 것입니다.

 

문제는 집주인(임대인)들의 불만이 커지고 있다는 것입니다. 보증료 부담과 함께 가입조건이 까다로워 지금까지 정부에 보증료 인하와 가입 조건 완화를 요구했지만 거절당했습니다.

 

전세금 반환보증보험이 의무화되면서 임대업자들은 보증금을 내려 보험금 부담을 줄이려고 하고 있습니다. 전세를 반전세, 월세로 전환해서 전세 매물이 이젠 거의 없을 것이라는 추측도 나오고 있는 상황입니다.

 

특히 “깔세”, “연세” 같은 보증금 없이 나오는 임대 매물도 등장하고 있습니다.

※ 깔세 – 보증금 없이 월세를 미리 받는 방법

※ 연세 - 1년 치 임대료를 한 번에 받는 방법

 

전세보증보험은 보증금이 대상이기 때문에 보증금이 없는 계약의 경우 가입할 필요가 없기 때문입니다.

 

 

의무가입으로 무조건 가입을 해야 하는 “전세금 반환 보증보험”의 가입조건과 보증료 등 많은 것을 알아보았습니다.

 

정부에서는 나쁜 임대업자들에게 전세금을 떼이는 세입자들을 보호하기 위해서 실시하는 보증보험이지만 부작용이 적지 않을 것으로 보입니다.

 

하지만 전세금을 떼이는 피해자도 많이 발생하고 있기 때문에 필요하기도 한 제도이기도 합니다.