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주택연금은 국민연금과 함께 우리가 보다 안정적인 노후의 삶을 살 수 있도록 해주는 제도입니다. 요즘은 집 한 채 구입하는 것이 너무 힘든 시기로 주택 구입을 하다 보면 노후 대비는 하지 못하고 있는 실정입니다. 하지만 주택연금이라는 제도를 이용하면 보다 좋은 노후를 보낼 수 있습니다.
주택연금
지금 내가 살고 있는 집을 담보로 매월 일정액을 연금 형태로 받는 것입니다. 고령자 소유의 집을 금융 기관에서 담보로 고령자가 사망할 때까지 집에 살면서 매월 일정 금액을 연금 형식으로 지급하는 것입니다. 집 주인이 사망하게 되면 금융 기관은 집을 팔아 그동안 연금으로 제공한 금액과 이자를 상환하게 됩니다.
주택연금을 받고자 하면 현재 내가 살고 있는 집 가격이 얼마나 되는지 알아봐야 합니다. 주택 가격을 알 수 있는 방법은 두 가지가 있는데 바로 "한국 부동산원 시세 확인"과 "KB시세 확인"입니다. 물론 다른 방법도 있지만 지금 소개하는 두 가지 방법이 가장 많이 사용하고 있는 방법이기도 합니다.
주택연금 가입자격
1, 부부 중 한 명이 만 55세 이상
- 확정기간 : 만 55세~만 74세로 노인복지주택의 경우 제외
- 우대 방식 : 주택소유자 또는 배우자가 만 65세 이상(기초연금 수급자). 1억 5천만 원 이하 1 주택자만 가입 가능
2, 부부 중 한 명이 대한민국 국적을 가지고 있는 국민
- 외국인 단독이거나 외국인 부부는 가입할 수 없습니다.
3, 공시 가격 등이 9억 원 이하 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택이나 주거 목적인 오피스텔.
- 만약 상가 등 복합용도 주택인 경우는 전체 면적 중에서 주택 면적이 1/2 이상인 경우 가입 가능합니다.
※ 주거목적 오피스텔 – 등기사항 증명서에 용도가 업무시설이나 오피스텔이면서 주거목적으로 사용되는 경우
<주거목적 사용 기준>
- 본인이나 배우자 주민등록 주소가 주택연금을 받고자 하는 주택 주소와 일치해야 합니다.
- 서류나 방문 조사를 했을 때 신청인이나 배우 가자 실제 담보주택 거주해야 합니다.
- 주택연금을 신청한 현재 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 있어 주택 재산세 과세를 한 경우 가능합니다.
- 전용 입식 주방과 전용 화장실, 세면시설 등의 설치된 경우에 가능합니다.
4, 주택연금으로 신청한 주택에 가입자나 배우자가 실제 살고 있어야 함
- 신청한 주택에 전세, 월세 등으로 다른 세입자가 살고 있는 경우는 불가합니다. 단 부부 중에 한 사람이 살며 보증금 없이 주택 일부분을 월세로 주고 있는 경우는 가능합니다.
5, 채무가 있는 경우 주택 소유 주니 배우자가 채무 이행 의사 능력이나 행위 능력이 있어야 함
- 만약 주택 소유주나 배우자가 치매 등의 사유로 채무 의사능력이나 행위능력이 없거나 부족한 경우, 보호자는 성년후견제도를 이용할 수 있습니다.
이렇게 많은 가입 자격에 하나라도 부합되는 경우 주택연금에 가입할 수 없기 때문에 만약 주택연금을 받고자 한다면 기준에 맞게 자격 글 갖춰야 합니다.
주택연금 주택 가격 계산하는 방법
만약 내가 가지고 있는 주택이 아파트일 경우에는 "한국 부동산원"에서 시세를 확인할 수 있습니다. 하지만 시세에 나와 있지 않은 경우는 KB시세를 적용하면 됩니다.
<한국감정원 시세 확인 방법>
한국 주택금융공사 홈페이지→ 주택연금 → 예상 연금 조회 → 주택 소유주 생년월일 → 배우자 생년월일 → 주택 구분 → 시세 검색→ 해당 집 주소 입력 후 검색을 통해서 확인할 수 있습니다.
한국감정원 시세의 경우는 100세대 이상 아파트와 대단위 연립주택 일부만 제공하고 있습니다. 또한 한국감정원 시세가 있는 경우 KB 시세를 이용할 수 없습니다.
<KB시세 확인 방법>
“KB부동산 리브 온 매물 시세”로 현재 부동산 실거래 가격을 확인할 수 있는 사이트입니다.
“KB부동산 리브 온 매물 시세” → 상단에 “매물/시세” → 지역 클릭 → 시/도 입력 → 군/구 선택 → 동 입력 해서 해당 지역 매물을 확인할 수 있습니다. KB시세에서 해당 지역의 아파트뿐만 아니라 오피스텔 등 다양한 매물의 매매와 전, 월세 시세와 실거래 가격까지 확인할 수 있습니다.
주택연금 지급 방식
1, 종신 방식 – 평생 매월 연금 형태로 지급
2, 확정기간 – 가입자가 선택한 일정 기간(10년~30년) 동안 매월 연금 형태로 지급
- 확정기간 혼합방식 – 인출한도 범위(대출한도 50%)에서 가입자가 원하는 대로 수시로 찾아 사용하고 나머지 부분을 일정기간 동안 매월 연금 형태로 지급
3, 대출상환방식 – 주택담보대출 잔액 상환을 목적으로 인출 한도 범위(대출 한도의 70%)에서 일시 지급받고 나머지 부분을 평생 매월 연금 형태로 지급
4, 우대 방식 – 1억 5천만 원 이하의 1 주택자에게 평생 매월 연금 형태로 지급
- 우대 혼합방식- 우대 방식 요건이 되는 가입자는 인출한도 내에서 수수로 찾아 사용하고 나머지 부분을 평생 매월 연금 형태로 지급
주택연금 수령액 계산
한국 주택금융공사 홈페이지 → 주택연금 → 예상 연금 조회로 들어가서 개인정보를 입력하고 주택, 지급방식 등을 입력하면 예상 수령 금액을 알 수 있습니다.
<종신지급방식 수령액 예시>
<확정기간 혼합방식 수령액 예시>
<우대지급방식 수령액 예시>
주택연금 신청 절차
한국 주택금융공사 홈페이지 → 로그인(공동 인증서) → 개인정보 동의 → 가입신청서 작성 → 관할지사에서 확인 뒤 필요한 서류 안내 → 관할지사에서 주택 조사 및 심사 → 보증 약정과 담보 설정 → 주택연금 보증서로 은행에서 금융거래 약정 → 주택연금 수령
주택연금 장, 단점
<장점>
1, 주택연금은 국가가 보증해 주는 제도로 연근 지급 중단이나 다른 사기사건 등이 없습니다.
2, 가입자나 배우자가 살아 있는 동안 거주를 보장해 줍니다. 부부 중에 한 사람이 사망을 하더라도 연금 금액 감소 없이 100% 동일 금액을 지불해주고 있습니다.
3, 부부 모두가 사망한 경우 주택을 처분해 정산했을 때 연금수령액이 집값을 초과했을 경우에도 상속인에게 청구하지 않지만 주택 값이 남아 있는 경우는 상속인에게 돌려줍니다.
4, 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
- 저당권 설정 시, 등록면허세, 농어촌 특별세, 국민주택채권 의무 매입이 면제되고 대출이자에 대해 소득공제와 자산세 일부 감면 혜택이 있습니다.
- 주택연금 가입 시 법무사 비용, 등록면허세 및 지방교육세, 인지세, 주택 감정평가 금액 등 내야 할 돈이 생각보다 상당히 많습니다.
예) 주택 가격 3억, 가입연령 70세인 경우 법무사 비용 최대 290,000원 정도, 인지세 75,000원, 주택 감정평가 금액 500,000원 정도, 등록면허세 및 지방교육세 보증금액 120% 선택하게 되면 700,000원 정도 세금을 내야 합니다. 이 금액은 정확한 금액이 아니라 대략 이 정도의 금액이 나온다 보면 됩니다.
5, 주택 가격이 하락해도 주택연금으로 받는 금액은 줄어들지 않습니다.
<단점>
최근 집값이 급등하면서 주택연금 가입자들이 해지를 하는 경우가 많이 생기고 있습니다. 그 이유는 주택연금의 경우 물가 상승률이나 주택 가격을 제대로 반영하지 못하는 가능성이 가장 많다고 할 수 있습니다.
1, 화폐 가치가 떨어져도 연금액은 매월 동일하게 나옵니다.
2, 주택연금 가입 주택 가격이 상대적으로 시세보다 낮게 책정됩니다. 나중에 주택 가격이 오르더라도 연금은 상승하지 않습니다.
- 만약 주택 가격이 많이 오른 경우는 해지하고 다시 가입할 수 있습니다. 단, 위약금이 발생하고 3년 후에 재가입이 가능합니다.
이처럼 주택연금은 장점과 단점이 확실하게 있는 것을 볼 수 있습니다. 이런 장, 단점을 잘 확인해 보고 가입해야 합니다. 가장 큰 단점은 주택연금에 가입한 주택의 가격 상승입니다.
만약 가입한 뒤 주택가격이 많이 상승한 경우는 해지 후 다시 가입할 수 있기 때문에 노후 대책이 제대로 되지 않은 분들에게는 아주 좋은 제도라 할 수 있습니다.
주택연금 해지(상담 전화 : 1688-8114)
최근 아파트 가격 등이 큰 폭으로 상승하면서 주택연금에 가압했던 사람들이 해지를 하는 경우가 많이 발생하고 있습니다.
주택연금 수령액이 많지 않은 경우나 가격이 오른 주택을 상속할 일이 발생한 경우는 지금까지 받은 주택연금 금액을 모두 상환하고 상속받아 매매를 하는 것이 유리할 수 있습니다.
지금까지 주택연금으로 받은 금액이 얼마인지는 가입한 지사에서 확인이 가능합니다. 만약 연금수령자가 사망한 경우라면 상속자의 신분증, 수령자의 사망진단서, 가족관계 증명서 등이 필요합니다.
상한 금액을 알고 나서는 주택연금을 받았던 은행에서 상황 요청을 하면 되는데 만약 상환금액이 있는 경우는 바로 상환을 할 수 있지만 상환금액이 없어 집을 매각해서 상환을 해야 하는 경우는 주택금융공사를 직접 방문해 상환계획서를 먼저 제출해야 합니다.
만약 주택금융공사에 매각 요청할 수도 있는데 이런 경우에는 주택금융공사에서 주택을 경매를 매각을 하게 되고 매각 대금에서 대출금액을 제외한 나머지 금액을 지급하게 됩니다.
하지만 경매 등을 통해서 매각을 하기 때문에 실제 거래금액보다 낮은 금액에 매각을 하게 됩니다. 최대한 높은 가격에 매각하고 싶다면 직접 매각을 하는 것을 추천합니다.
주택연금 이자는 복리로 계산을 하기 때문에 만약 중도해지를 고민 중에 있는 분들이라면 될 수 있으면 빨리 결정을 하는 것이 좋습니다. 연금 받은 기간이 짧아야 이자에 대한 환불도 적게 할 수 있습니다.
지금까지 주택연금에 대한 많은 것을 알아보았습니다. 주택연금을 매월 얼마나 받을 수 있는지? 요즘처럼 집 가격이 많이 올랐을 때 가입 해지를 어떻게 해야 하는지 등 조금이라도 혜택을 받았으면 합니다.