전세사기 예방하는 방법(깡통주택, 근저당 말소 조건 미이행, 공동담보) 대처법 전세 계약 전 후 알아 두어야 할 것

[전세사기 예방하는 방법 깡통주택, 근저당 말소 조건 미이행 공동담보 대처법]

요즘 전셋집을 구하기 힘들어 전세 매물이 부동산에 나오기만 하면 바로바로 없어지고 있습니다. 너무나 귀한 전셋집이라 많은 사람들이 잘 알아보지 않고 서둘러 계약하는 경우가 많아 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생하고 있습니다.

아파트-단지

집 없는 사람들의 심리를 이용해서 전세사기 수법도 점점 다양해지고 있어 더욱 신중하게 알아보고 전셋집을 구해야 합니다. 최근 5년 동안 전세사기가 무려 170배 정도 증가했다고 하니 더욱 신중해야 합니다. 그렇다면 과연 어떤 전셋집을 구해야 안전한지 알아보도록 하겠습니다.

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전세사기 중 대표적인 방법 3가지

- 깡통주택, 공동담보 전세사기, 근저당 말소 조건 

 

 

1, 깡통전세

요즘 가장 큰 문제가 되고 있는 전세사기 중에 하나로 주택에 대한 담보 대출금 총액과 전세금이 집값의 70% 이상이면 깡통전세라고 합니다.

 

투기 목적으로 은행에서 대출을 받아 집을 구입했지만 집값 하락으로 인해서 집주인은 은행 대출 이자를 갚지 못하고 은행 대출금 이자를 연체하게 되면서 집이 경매로 넘어가 깡통전세가 되어 세입자들이 피해를 보게 됩니다.

 

집이 경매로 넘어가게 되면 은행 근저당이나 선순위 전세보증금 등 우선 변제를 하고 나면 남은 돈이 거의 없기 때문에 세입자가 받을 수 있는 전세보증금은 법적으로 정해진 금액이 전부입니다.

 

특히 요즘 뉴스에서도 많이 나오는 갭 투자로 시세 차익을 노리고 금융기관에서 대출을 받고 임대차 보증금 등으로 여러 아파트와 다가구 주택을 구입하는 경우가 많기 때문에 전세 보증금을 돌려받을 수 없을 가능성이 높아지게 됩니다.

 

전세를 구할 때 임차인은 임대인에게 선순위 임차보증금이 어떻게 되는지 확실하게 확인해 보고 결정을 해야 합니다.

 

2, 선순위 근저당 말소 조건 미이행

선순위 근저당 말소 조건 미이행이라는 것은 선순위 근저당권 말소를 조건으로 전세계약을 했는데 전세금을 모두 지불한 뒤에도 임대인이 선순위 근저당을 말소하지 않은 것입니다.

 

선순위 근저당권 말소 조건으로 전세 계약을 체결했는데 집주인이 말소하지 않았다면 상당히 위험한 상황입니다. 이렇게 되면 순위에 밀려 보증금을 돌려받지 못하는 문제가 발생할 수 있기 때문입니다.

 

그래서 전세잔금을 지불할 때 집주인과 함께 은행을 방문해 근저당을 말소하고 입금하는 것이 가장 좋은 방법입니다.

 

전세 계약서를 작성할 때 선순위 근저당 말소 조건 이행에 관한 내용을 특약사항으로 작성을 하는 것도 하나의 방법입니다.

 

※ 선순위근저당설정

임차인을 보호하기 위해 일정 부분의 성립되면 임차인을 보호하는 권리가 있는데 바로 최우선변제권입니다. 최우선변제권은 최고 근저당권 설정 일에 따라서 변제받을 수 있는 금액도 달라지기 때문에 전세 계약을 할 때 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다.

 

임대차 계약을 할 때 최초 근저당권설정일이 언제인지 꼭 확인해야 합니다. 그리고 선순위 근저당 설정 일을 기준으로 해서 최우선변제를 받을 수 있는 금액이 얼마인지 확인하고 그 금액 안에서 임대차계약을 진행해야 합니다.

 

3, 공동담보

채권을 담보하기 위해서 여러 가지 담보를 제공하는 것으로 거래를 하는 사람들 중에 누군가 계약과 다르게 하지 않아 발생한 손해를 다른 사람들까지 함께 책임을 지는 것을 말합니다.

만약 집이 경매로 넘어간 경우 집주인이 받은 은행 대출이 우선순위가 되기 때문에 은행에 먼저 배당을 받게 되고 전세 계약자는 전세 보증금을 받기 힘들어지게 됩니다.

 

이때 계약해지 소송에서 승소를 해도 집주인이 돌려주지 않으면 반환받을 수 없기 때문에 더욱 유의를 해야 합니다.

 

지금까지 전세 사기의 대표적인 3가지 방법에 대해서 알아보았습니다. 전세 계약하기 전 이런 것들을 모두 알아보고 계약을 하게 된다면 전세계약을 하기 전과 계약 후 전세 사기를 예방하기 위해서 어떤 것들을 살펴봐야 하는지 보겠습니다.

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전세사기 예방하기 위해서 체크해야 할 것 알아보기

 

 

<전세 계약 전 체크 사항>

1, 공인중개사 사무소가 정상적으로 허가를 받은 곳인지 확인

국가 공간정보 포털이나 해당 시, 군, 구 부동산 관련 부서에 전화를 해서 반드시 확인을 해야 합니다.

 

2, 전세 물건의 건축물대장, 납세증명서, 등기부등본 등 서류를 확인

① 건축물대장(정부 24 홈페이지에서 확인 가능)

- 정확한 주소와 소유주, 면적 등 정보를 확인하고 반드시 “위반건축물”인지 확인을 해야 합니다.

② 등기부등본(인터넷 등기소에서 확인 가능) 확인

- 건축물대장의 주소와 같은지 확인고 소유자와 근저당권, 선순위가 어떻게 되는지 확인해 봅니다.

③ 납세증명서(홈택스 또는 위택스에서 확인 가능)

- 국세, 지방세 체납여부 등을 확인해야 합니다. 이때 납세증명서는 집주인인 임대인만 발급받을 수 있기 때문에 임대인의 협조를 받아야 합니다.

④ 중개대상물 확인 설명서

임대차 계약을 하고 나서 공인중개사에게 받을 수 있는 서류입니다.

 

위에 확인 서류의 발급 일자가 계약 당일이 맞는지 확인하고 날짜가 틀린 경우 임대인이나 공인중개사에게 알려 다시 발급 요청을 해야 합니다.

 

3, 임대인 신분증 등 서류 진위 여부 확인

등기부등본의 집 소유자가 계약을 하기 위해서 만난 집주인과 동일한 사람인지를 확인해야 합니다.

 

4, 임대인(집주인)이 아니라 대리인이 위임장을 가지고 계약을 하는 경우

집주인의 인감증명서(부동산 임대차 계약용)가 있는지 확인하고 집주인과 영상통화를 해서 집주인의 신분증과 얼굴을 비교해 봐야 합니다. 물론 위임장의 진위 여부도 반드시 확인해야 합니다.

 

<전세 계약 후 체크 사항>

1, 주택 전월세 신고

 2021년 6월 1일부터 주택 전월세 신고 의무화가 실시되었습니다.

2, 계약 당일 계약서에 확정일자를 받고 전입신고

계약 당일에 확정일자를 받고 전입신고를 해야 임차인으로 대항력이 발생해 임차인 요건을 가지게 됩니다. 선순위 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있게 됩니다.

3, 전세보증금 반환보증에 가입

전세보증금반환보증에 가입이 가능한 전셋집인 경우 주택도시 보증 공사(HUG) 전세보증금 반환보증에 가입을 하게 되면 나중에 경매 등 집에 문제가 발생했을 때 보증사로부터 보증금을 돌려받는 것이 쉽습니다.

 

※ 전세보증금반환보증

전세계약이 종료되었는데 임대인이 전세금을 돌려주지 않은 경우 HUG가 임대인을 대신해서 임차인에게 전세금 반환을 해주는 제도입니다.

 

만약 집이 경매로 넘어가 전세보증금을 제대로 받지 못할 것 같은 경우나 근저당 설정이 나무 애매하게 되어 있는 경우라면 전세보증금 반환보증에 가입하는 것이 좋습니다.

 

전세보증금 반환보증은 단독, 연립, 다가구, 다세대, 주거용 오피스텔, 아파트, 노인복지주택이 대상이며 주거용 오피스텔의 경우는 공인중개사가 전세계약서에서 주 용도에 주거용으로 표기해야 하고 구분등기 필수입니다. 보증 기간은 전세계약 만료일 후 1개월까지입니다.

 

♣ 전세보증금 반환보증 이행청구

전세 계약 해주 후 1개월이 지난 시점에 정당한 사유 없이 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않은 경우

이때 주택 임차권등기명령을 끝내고 나서 이행청구가 가능합니다.

 

전세 계약 기간 중 전셋집이 경매나 공매가 실시되고 나서 배당 후 전세보증금을 받지 못한 경우.

이때 배당표 등 전세보증금 미수령금을 증명할 수 있는 증빙 서류를 제출해야 이행청구가 가능합니다.

 

단, 깡통전세의 경우 전세보증금 반환보증에 가입한 경우 일부 금액을 변제받을 수 있지만 선순위 근저당 말소 조건 미이행이나 공동담보 매물의 경우 보증을 받을 수 없습니다.

 

지금까지 전세사기 유형과 전세사기를 당하지 않기 위해서 우리가 자세하게 확인해야 하는 것들을 알아보았습니다. 전세보증금(전세금)은 상당히 큰 액수입니다. 깡통전세 등에 잘못 계약을 했다가 가지고 있던 모든 돈을 잃는 경우가 너무 많이 발생하고 있습니다.

 

최소한 위에 소개한 내용만이라도 잘 확인해보고 전세 계약을 해서 내 소중한 전세보증금을 꼭 지키시기 바랍니다.

 

▶ 임대보증금보증 전세보증금반환보증 중복가입 환불 보증료 돌려 받기, 계산 방법

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▶ 서울시 신혼부부 전세자금 대출이자 지원금 자격과 신청서류 중단 사유

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