주거용 오피스텔 투자 시 주의할점과 장점 단점

[주거용 오피스텔 투자 시 주의할점]

최근 시중 금리가 낮아 원룸이나 오피스텔 등을 구입해 월세를 받는 사람들이 많습니다. 이번 시간에는 오피스텔에 투자할 때 우리가 어떤 것을 주의해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

오피스텔

오피스텔은 크게 주거용과 업무용으로 나눌 수 있는데 건축법상 오피스텔은 업무시설로 분류되어 있습니다. 하지만 세금을 부과하는 경우는 실제 사용용도에 따라서 주택과 상업용 건축물로 분류를 합니다.

 

 

	주거용 오피스텔	업무용 오피스텔
주택 수 포함 여부	포함	미포함
취득세	4.6%	85%까지 감면
전입신고	가능	불가능(전세권 설정 필요함)
임대소득세	연 2000만 원 분리과세 가능 종합소득세 과세	종합소득세과세(월세에 부과세 10% 부과)
매임시 부가세 환급	불가능	가능

 

1, 주거용 오피스텔

부가가치세를 신고하지 않아 소득세를 절감할 수 있고 세입자도 비교적 쉽게 찾을 수 있습니다. 하지만 주거용이기 때문에 부동산 규제를 받게 됩니다.

 

2, 업무용 오피스텔

우선 주택 규제를 적용 받지 않지만 다른 사업소득과 근로소득을 합산해서 종합소득세를 내야 합니다. 그리고 어느 지역이냐에 따라 세입자를 구하기 어려운 경우도 종종 발생합니다.

 

3, 오피스텔 투자 장점

① 아파트나 일반 주택, 토지에 비해서 투자금액이 적어 소액으로 임대소득을 올릴 수 있습니다.

② 매월 현금으로 들어오기 때문에 현금이 필요한 경우 안전한 투자가 됩니다.

③ 주거용 오피스텔의 경우 공실률이 적어 꾸준하게 임대 수익이 발생합니다.

④ 아파트는 주택 수에 따라서 최대 12%까지 낼 수 있는 취득세를 주거용 오피스텔의 경우 취득세가 4.6%로 고정되어 있어 세금을 적게 낼 수 있습니다.

 

오피스텔

4, 오피스텔 투자 단점

① 주거용 오피스텔의 경우 옛날에는 주택 수에 포함되지 않았지만 이제는 주택 수에 포함되기 때문에 각종 세금을 내야 합니다.

 

② 감가상각이 심해질 수 있습니다. 주변에 오피스텔이 많거나 늘어나게 되면 가격이 떨어질 수 있습니다.

 

③ 오피스텔은 아파트 보다 경쟁률이 상당히 낮습니다. 만약 이렇게 경쟁률이 낮은 오피스텔을 구입하게 되면 나중에 매도할 때 어려울 수 있습니다.

 

④ 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함이 되면 2 주택 이상이 될 수 있어서 시세차익에 대한 양도세를 더 많이 내야 합니다. 특히 3 주택의 경우 양도세를 최대 62%까지 더 낼 수 있습니다.

 

⑤ 종합부동산세 또한 주택 수에 포함되기 때문에 더 많이 내야 할 수 있어 수익을 잘 계산해서 구입해야 합니다.

 

만약 주거용 오피스텔이 규제지역에 있는 경우 취득세를 훨씬 더 많이 내야 하는데 주택 매수 시 2 주택인 경우 취득세 8%를 3주택은 경우 12%를 내야 합니다.

 

⑥ 오피스텔은 아파트보다 권리비가 상당히 비쌉니다. 더군다나 세대수가 100세대 이하인 경우 관리비를 꼭 알아봐야 합니다. 관리비가 너무 비싼 경우 세입자를 구하기 힘들게 되고 여기에 주차 문제도 발생할 수 있습니다.

 

 

5, 오피스텔 투자 시 주의 사항

① 오피스텔 취득세의 경우 취득세를 주택 취득세율(1~3%)을 적용하는 것이 아니라 상가 취득세율 4.6%를 적용합니다.

 

② 신규 분양을 하는 경우 분양가를 부풀리는 경우도 있고 월세도 주변 시세에 비해서 높게 잡는 경우가 많아 주변 오피스텔 월세 시세를 알아봐야 합니다.

 

③ 주변 시세보다 저렴하게 나온 경우 시설 노후나 편의시설 등 생활이 불편한지 주차 공간이 넉넉한지 살펴봐야 하고 이런 문제 등으로 공실이 자주 발생해 전체 오피스텔 공실률이 어느 정도인지 확인해야 합니다.

 

④ 오피스텔의 경우 사전분양을 많이 하고 있습니다. 일반적으로 시행사는 대지소유권을 확보하고 신탁계약, 분양보증을 받은 후 관할 시, 군, 구청에 분양신고를 하고 나서 분양을 해야 합니다.

 

하지만 빠르게 분양을 하기 위해서 지자체에 분양신고를 하기 전에 사전 예약금을 받고 동, 호수를 지정하는 경우도 빈번하게 일어나고 있습니다. 이런 경우 시행사가 부도가 나거나 분양신청금을 다른 목적으로 사용하면 정식 분양계약을 하지 못하고 그대로 피해를 입을 수 있기 때문에 사전분양의 경우 더욱 신중해야 합니다.

 

최근 노후 자금을 오피스텔에 투자하는 경우가 많습니다. 낮은 은행 금리 이율보다 매달 월세 수입을 올리는 것이 좋기 때문에 오피스텔을 알아보는 사람들이 많은데 이때 좋은 오피스텔을 구입하기 위해서는 많은 것들을 알아보는 것이 좋습니다.

 

오늘은 오피스텔 특히 주거용 오피스텔을 구입할 때 어떤 것을 주의해야 하고 어떤 것이 좋은지 알아보았습니다.

 

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