직장인 주택임대 사업자 종합소득세 신고 대상과 간주임대료

[직장인 주택임대 사업자 종합소득세 신고]

 

내년 5월이 되면 직장인들은 연봉, 월금 외에 소득에 대해서 신고를 해야 하는 의무가 있습니다. 이를 “종합소득세”라고 하는데 자신의 연봉에 주택 임대료나 부동산소득, 최근에는 유튜브 등으로 인해서 수익이 발생한 것에 대한 세금을 내야 하는 것입니다.

 

종합소득세

 

보통 직장인은 연말정산으로 세금을 내고 있지만 근로소득 외에 주택임대소득이 생기게 되면 5월에 신고를 하게 됩니다.

 

■ 종합소득세

직장인의 경우 연봉 외에 연간 주택임대수입이 2천 만원 이 넘을 경우에는 금액에 따라 연봉과 주택임대수입을 더해서 세금을 내야 합니다. 이때 최소 6%~최대 45%까지 종합과세가 적용됩니다. 만약 2천만 원 이하인 경우는 종합과세와 분리과세 중에서 선택하면 됩니다.

 

※ 분리과세 : 타 소득과 합산하지 않고 낮은 분리과세 세율로 과세

 

만약 근로소득이 많은 직장인의 경우는 종합과세보다 분리과세로 신고를 하는 것이 세금 부담을 줄일 수 있게 됩니다.

 

분리과세의 경우 주택임대수입에서 50%를 경비로 제외하고 기본공제 200만 원을 공제하고 14% 세율을 적용해서 세금을 계산합니다. 이때는 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우에만 공제를 받을 수 있습니다.

 

※ 지방자치단체와 세무서에 주택임대사업자로 등록 된 경우에는 60% 필요경비율과 400만 원 기복 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

■ 종합소득세 신고 대상

원칙적으로 소득이 있는 모든 개인이 신고 대상임. 단 근로소득만 있는 급여소득자와 전년도 소득이 7500만원 미만인 보험설계사, 방문판매원 등은 소속 회시에서 연말정산을 했을 경우 대상에서 제외됩니다.

 

연말정산을 한 개인의 경우 연간 금융소득이 2,000만 원, 사적 연금 1,200만 원, 기타 소득 300만 원 이상일 경우에는 종합소득세를 신고해야 합니다. 만약 사업소득과 임대소득이 있는 경우 금액과 상관없이 모두 종합소득세 신고를 해야 합니다.

 

■ 주택임대소득 세금 제외 대상

1. 주택임대소득 외 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우
2. 임대수입이 연간 1천만 원 이하인 경우
3. 미등록자는 연 400만 원인 경우

 

■ 주택임대수입 과세 기준

1. 부부가 가지고 있는 주택 수에 따라 과세 범위 결정
2. 부부 합산 1 주택자의 경우 주택 이대 소득이 있어도 과세하지 않음 (단, 기준시가가 9억 원을 초과하는 경우는 국외 주택 보유자는 1주 태기라도 월세 소득 과세}
3. 부부 합산 2 주택 소유자
4. 3 주택 이상인 경우 월세와 전세로 간주임대료를 계산해 과세

 

※ 간주임대료

임대보증금에 대해서 소득이 발생하는 것으로 간주해서 과세함. (임대보증금을 은행 등에 예치했을 때 발생하는 이자에 대해서 과세)

 

 

간주임대료는 보증금을 모두 더해 3억 원을 차감한 금액에서 60%와 고시이자율을 곱해서 계산하게 됩니다. 3주택 이상인 경우 보증금 합계가 3억 원 이하라면 간주임대료를 계산하지 않게 됩니다. 이때 이자율은 정부에서 시장금리로 반영합니다.

 

 

연간 주택임대수입이 2천만 원이 넘는 경우 두 가지 종합과세 신고 방법이 있습니다. 바로 “추계신고방법”과 “장부 신고방법”입니다.

 

※ 추계신고

장부 작성 없이 수입금액에 일정 경비율을 적용해 소득을 추정하는 방식

 

※ 장부 신고

실제 임대업에 사용된 비용을 장부로 작성해 신고하는 방식

 

임대사업을 하는 경우 추계신고 때 인정되는 경비율이 낮게 됩니다.

 

 

 

■ 주택임대소득 세금 절세

1. 구분 등기가 되지 않은 다가 가구 주택은 호수가 여러 개라도 1채의 주택으로 본다.
2. 부부가 다가구주택 1채를 임대하는 경우 기준시가 9억 원 이하면 월세를 얼마 받든 세금을 내지 않는다.
3. 전용면적 40㎡이하 기준시가 2억 원 이하인 경우 2021년 말까지 주택 수에서 제외. 이때 간주임대료 계산을 하지 않아도 된다.

 

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