재건축 재개발 아파트 1+1 분양 세금 줄이는 방법

최근 전국 아파트 가격이 상승하면서 재개발과 가벼운 축 사업이 활발하게 진행되고 있습니다. 이러한 정비구역에 1명의 조합원이 재개발, 재건축이 끝난 다음에 아파트 2채를 받는 “1+1” 분양 방식이 있습니다. “1+1” 분양 방식이 가능한 이유는 다른 조합원에 비해서 넓은 땅의 지분을 가지고 있어 높은 권리가액을 인정받았기 때문입니다.

 

1+1 분양 제도

"1+1 분양 방식"은 재건축 아파트에서 전용면적 120~130㎡(약 40평) 이상을 소유한 조합원들이 신축 아파트 분양을 받을 때 대형 아파트 대신 아파트 2채를 받는 것입니다. 이때 1채는 전용면적 60㎡(18평) 이하의 소형 아파트이어야 합니다.

 

 

 

이 분양 제도는 재건축 아파트 단지에 중,대형 아파트에 살던 조합원이 재건축을 하고 나서 비슷한 크기의 신축 아파트 입주를 하지 않고 시세 차이, 임대 수입을 높이기 위해서 하던 방식입니다.

 

1+1 분양으로 받은 소형 아파트의 경우 소유권 이전 고시일 다음 날부터 3년 이내 아파트를 판매할 수 없습니다.

 

1+1 분양 제도는 많은 사람들에게 부러움의 대상이 되었습니다. 하지만 최근에는 부동산 관련 세계가 강화되면서 종합부동산세 등 다양한 세금으로 인해서 고통을 받고 있습니다.

 

“1+1” 분양 방식의 경우 종부세와 양도세, 취득세 모두 세금 부담이 오르게 되기 때문입니다.

 

<1+1 분양과 일반 분양 세금 비교>

구분	일반 분양	1+1 분양
종부세	1세대 1주택 11억 원 공제	1세대 1주택 초과 6억 원 공제
양도세	*장기보유특별공제 및 거주기간 공제 *대체주택(재건축 기간 거주한 거택 비과세 특례)	공제 없음
취득세	건축비 등 2.96%~3.16%	건축비 등 2.96%~3.16%

 

최근에 양도소득세와 보유세 강화로 인해서 1+1 분양에 많은 세금을 내야 합니다.

 

예) 공시가 23억 7000만 원인 대형 아파트 1채를 가지고 있는 경우 종부세 1150만 원, 재산세와 지방교육세 등까지 합한 보유세가 1.839만 원입니다.

 

하지만 1+1 분양으로 전용 면적 59㎡(공시가 16억 6000만 원)과 84㎡(공시가 18억 6000만 원) 2채를 받은 경우 종부세가 3.658만 원으로 3배 이상 늘어나 보유세 총액은 4.825만 원으로 상당히 많은 세금을 내야 합니다.

 

여기에 양도세 또한 관리처분계획이 인가된 시점부터 두 개의 입주권으로 다주택자가 되게 됩니다. 그리고 재건축 공사 기간에 보유했던 대체주택에 대한 비과세 특례도 없어지게 됩니다.

 

대체주택은 1가구 1주택을 보유한 재개발, 재건축 조합원 가구가 사업시행인가일 이후 취득한 주택으로 모든 가구원이 이사를 해서 1년 이상 살며 새로운 주택이 준공되고 나서 2년 이내 양도하면 비과세 특례를 적용받게 됩니다.

 

재건축, 재개발 아파트의 경우 분양가가 기존에 보유하고 있던 부동산 가격보다 비싸 추가로 분담금을 납부하는 경우에만 취득세를 냈습니다. 하지만 두 채 모두 최초 취득 보기 때문에 중과는 도지 않고 재건축 건축비 등을 기준으로 2.96%~3.16%의 세율을 적용하게 됩니다.

 

1+1 분양 제도 세금 줄이는 방법 알아보기

 

 

1+1 분양의 종부세 부담을 피할 수 있는 방법 중에 하나는 부부 공동명의를 통해서 세 부담을 줄이는 것입니다. 부부가 아파트를 공동명의로 하게 되면 각각 6억 원의 공제액을 받을 수 있고 누진세율 적용도 분산되기 때문에 조금이나마 세금을 덜 낼 수 있습니다.

 

<1+1 분양 아파트 단독명의와 부부 공동명의 보유세 비교>

예) 전용면적 59㎡(공시가 16억 6,000만 원), 84㎡(공시가 18억 6000만 원, 총 35억 2,000만 원

구분	단독명의	부부 공동명의
종부세	3,658만 원	2,044만 원(부부 각각 1,022만 원)
재산세	782만 원	782만 원(부부 각각 391만 원)
보유세 종합	4,825만 원	2,998만 원(부부 각각 1,499만 원)

 

예) 재건축, 재개발 아파트 단지에 있는 전용면적 59㎡(공시가 16억6000만 원), 84㎡(18억 6000만 원) 이렇게 2채를 분양받은 경우 단독명의로 2채를 보유했을 때 종부세 3.658원과 보유세 4.825원입니다.

 

만약 단독명의가 아니라 부부 공동명의로 하게 되면 각자 한 사람당 종부세 1.022만 원, 보유세 1499만 원을 내면됩니다. 부부 합산 금액은 보유세 2.998원 정도로 단독 명의를 했을 때보다 약 2/3 정도 금액만 세금으로 내면 되는 것입니다.

 

양도세 또한 차익이 한 사람에서 두 사람으로 분산돼 과세표준이 낮아지게 되면서 단독명의를 했을 때보다 낮은 세율을 적용받을 수 있습니다.

 

지금까지 재건축, 재개발 지역의 “1+1 분양 제도”에 대한 조건과 세금을 줄일 수 있는 방법 등을 알아보았습니다. 1+1 분양 제도에서 세금을 줄일 수 있는 방법은 부부 공동명의로 하는 것이 가장 좋은데 이때 생각해 봐야 하는 것이 부부 공동명의로 하게 되면 주부로 집에서 일하던 아내에게 건보료 등이 부과됩니다. 이점에 대해서도 한 번 생각해 보고 부부 공동명의를 알아보는 것이 좋을 듯합니다.

 

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