전세 계약 할 때 신탁등기 확인 방법과 전세 대출 연장 불가한 이유

전세 가격이 천정부지로 오르면서 전세대출을 받아야 하는 경우가 많습니다. 오늘은 전세대출을 받을 때 우리가 모르고 있던 사실이지만 꼭 알고 넘어가야 하는 것들에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1, 신탁등기란

전세대출을 받고 나서 많은 사람들이 대출 기한연장을 하는 경우가 많습니다. 하지만 은행에서는 대출기한연장 신청을 거부하는 경우가 있는데 그 이유 중에 한 가지가 바로 “신탁등기”입니다.

 

 

전세대출을 받을 때 전세계약을 할 집에 “신탁등기”가 설정 되어 있는 경우 임대차계약(전세계약)에 대한 “수탁자 및 우선수익자의 사전 동의서‘가 있어야 합니다.

 

전세로 살던 집이 신탁회사가 소유권을 가지고 있는 경우 임대차계약을 한 임대인이 신탁회사에 해당 집 소유권을 담보로 대출받은 것이기 때문에 임대인은 명의상 집주인을 뿐이고 신탁회사에게 빌린 돈을 갚지 않으면 집주인이 될 수 없어 전셋집의 진짜 주인은 신탁회사이고 이런 경우 해당 집을 ”신탁등기“가 된 집입니다.

 

신탁등기가 된 주택을 전세대출 받을 경우에는 ”수탁자∙우선수익자“ 즉 신탁회사의 사전 동의가 필요합니다. 만약 사전동의를 받지 않은 경우 나중에 전세대출기한 연장을 할 수 없게 되는 것입니다.

 

문제는 대부분 전세에 들어가는 사람들이 신탁등기가 된 집인지 모르고 전세 계약을 하고 2년이 지나서 전세대출 연장을 하기 위해 은행을 찾는 경우 대출 연장을 할 수 없게 되는 것입니다.

 

더 큰 문제는 임대인이 약속한 날짜가지 신탁회사에 돈을 갚지 못하면 집이 공매 절차로 넘어가는 것입니다. 이렇게 되면 세입자는 전세보증금을 찾지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

이유는 집의 진짜 주인인 신탁회사로부터 사전 동의서를 받지 않아 ”대항력“이 없기 때문입니다. 대항력이라는 것은 세입자가 임대차 관계를 주장할 수 있는 중요한 권리이기 때문에 전세를 구할 때 꼭 대항력에 대해서 알아봐야 합니다.

 

2, 신탁등기 전세 계약 시 알아야 할 것

신탁등기된 집을 전세 계약할 때, 임대차 계약서 사본을 첨부한 임대차 확인서를 수탁자에게 제출하고 수탁자는 임대차계약을 동의해야 정상적인 임대차계약이 이루어진 것입니다. 즉, 신탁등기된 주택을 임대차계약을 할 경우 수탁자의 사전 승인을 받은 위탁자 명의로 임대계약을 할 수 있습니다.

 

3, 신탁등기 확인 방법 및 주의사항

 

 

전세를 계약 할 때 등기부등본에서 신탁등기 여부를 확인할 수 있습니다. 만약 신탁등기가 된 집인 경우 신탁회사로부터 수탁자 및 우선수익자의 사전 동의서를 꼭 받아야 합니다.

 

또한 신탁원부 등을 발급받아서 신탁 내용 및 임대차 관계에 대한 내용도 함께 확인해야 합니다.

 

수탁자 및 우선수익자의 동의를 받아 임대차계약을 할 경우 보증금 반환 의무가 위탁자에게만 있을 경우에는 해당 전세 주택에 대한 대항력을 주장할 수 없는 경우가 있기 때문에 전세 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.

 

혹시나 전세 계약을 하는 경우 신탁재산이 위탁자 명의로 소유권을 이전하는 조건으로 계약을 해야 합니다.

 

4, 주택담보대출

신탁등기 문제 만큼 주택담보대출 금리도 잘 알고 있어야 합니다. 주택담보대출 금리는 기준금리 + 가산금리(개인신용도 등)에 우대금리를 차감해서 결정하게 됩니다. 특히 기준금리는 대출을 알아볼 때로 정하는 것이 아니라 대출을 실행되는 날의 금리가 기준이 됩니다.

 

즉, 대출 신청을 하고 심사하는 동안 주담대 금리가 3% 였어도 심사가 끝나고 실제 대출이 실행하는 날 4%가 될 수 있는 것입니다.

 

5, 주택담보대출 중도상환수수료

주택담도대출을 받고 돈이 생겨 3년 이내에 대출금을 상환하는 경우 ”중도상환수수료“를 내야 합니다. 이는 은행에서는 대출해주고 매달 이자를 받아서 이자 수익을 챙겨야 하는데 돈을 너무 빨기 갚으면 이자를 받지 못하기 때문에 중도상환수수료를 받고 있는 것입니다. 이는 나라에서 3년으로 정한 것입니다.

 

만약 대출을 받고 나서 3년이 되지 전 대출금액을 증액한 경우는 3년이 지나서 상환하는 경우 은행에서 중도상환수수료를 요구할 수 있습니다.

 

 

예)

은행에서 주택담보대출을 3억 원 받고 2년 정도 지나고 나서 1억 원을 추가로 더 대출 받은 경우 1억 원에 대한 중도상환수수료 기간이 먼저 대출받은 3억 원과 별도로 1억 원에 대해서 기간이 산정됩니다.

 

보통 대출금액이 기존 계약보다 5,000만 원 이상 증액된 경우 증액분은 기존 계약과 사실상 동일한 계약으로 보기 어렵기 때문에 신규 계약으로 보고 증액분에 대해서 별도 중도상환수수료 3년 기한이 추가 되는 것입니다.

 

지금까지 신탁등기와 주택담보대출 증액 시 중도상환수수료에 대해서 알아보았습니다. 특히 신탁등기인 경우 더욱 잘 살펴봐야 하는 것이 신탁회사로부터 ”수탁사 및 우선수익자 임대차계약에 대한 사전 동의서”를 받지 않은 경우 은행으로부터 ”대출 기안 연장“을 거절당하는 것 보다 더 큰 문제가 발생할 수 있습니다.

 

바로 대항력이 없다는 것입니다 요즘처럼 전세사기가 많을 때 대항력이 없다면 주택이 경매로 넘어갔을 때 전세금을 돌려받을 수 없는 것이 가장 큰 문제입니다. 그렇기 때문에 등기부등본에서 신탁등기 여부를 꼭 확인 해야 합니다.

 

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