깡통전세 피하는 방법, 전세 계약 전,후 꼭 확인 해야 하는 것

전세 계약 전 후 꼭 알아야 할 깡통전세 예방법

 

최근 대출 금리 인상으로 전국 아파트 가격이 많이 덜어지면서 깡통전세가 점점 늘어나고 있는 상황입니다. 오늘은 깡통전세를 피할 수 있는 방법이 어떤 것이 있는지 그리고 전세를 구할 때 주의해야 할 것이 어떤 것이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

경기부동산포털

 

-글 내용-

1, 전세 계약 전 알아볼 것

2, 전세 계약서 작성 시 해야 할 것

3, 전세 계약 후 해야 할 것

4, 전세 상담전화번호

5, 깡통전세에서 완벽하게 벗어나는 방법

 

 

깡통전세란?

전세보증금과 집주인의 주택담보대출을 합친 금액이 매매가 보다 높은 주택을 말하는데 보통 전세가격보다 집값이 하락하는 경우 많이 발생하게 됩니다. 통상 전세금과 대출 금액이 집값의 80%를 넘는 경우 깡통 전세로 봅니다.

 

예)

매매가격이 1억 원인 집을 9천만 원 ~ 1억 원 이상 전세를 놓는 경우 깡통전세로 보게 됩니다. 이렇게 되면 세입자의 과실이 없어도 전세 보증금을 모두 돌려받을 수 없는 가능성이 발생하게 됩니다.

 

1, 전세 계약 전 알아볼 것

① 공인중개사사무소의 정상 등록 여부 확인

- 국가공간정보포털 또는 경기부동산포털에서 확인할 수 있습니다.

② 임대 물건의 건축물대장/ 납세증명서/ 등기부등본 확인

③ 집주인 신분증 등 서류 진위 여부 확인

- 등기부등본의 소유자와 계약을 하는 집주인이 동일한 사람임지 확인해야 합니다.

④ 대리인이 위임장을 가지고 계약을 하는 경우 집주인의 인감증명서(부동산 임대차 계약용)를 확인하고 직접 집주인과 영상 통화를 해서 집주인 신분증과 얼굴을 비교하고 내용도 확인하고 녹음 등을 증거로 가지고 있는 것이 좋습니다.

 

대리인과 계약을 했을 때 나중에 혹시 문제라도 발생하게 되면 나빠지는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

1-1, 등기부 등본 확인

가장 기본적으로 확인해야 하는 것이지만 이때도 정확하게 확인해야 하는 것이 있습니다. 바로 주택을 담보로 대출 받기 전에 출역한 등기부 등본을 제공하는 경우도 있기 때문에 정확한 날짜를 확인해야 합니다.

 

계약 직전에 등기부 등본 열람 사이트에서 등기부 등본을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

 

※ 등기부 등본에서 체크 해야 할 것

▶ 압류/ 근저당권/ 가압류 유무 확인

▶ 임차권 등기명령 이력 확인

▶ 경매 또는 공매 이력 확인

 

등기부등본에서는 담보대출 유무와 이중계약(전세권, 임차권) 유무을 확인할 수 있고 여기에 주택 소유자의 주민등록번호와 이름, 주소, 과거 대출이자 연체와 세금 체납 등을 확인할 수 있습니다.

 

또한 “정부24”에서 건축물대장을 열람할 수 있는데 건축물대장에는 위반건축물 유무와 등기부등본에 나와 있는 면적과 같은지 확인해야 합니다.

 

현재 건물을 가지고 있는 주인이 위에 확인 사항 중에서 내역이 등기부 등본에 기록된 적이 있는 경우는 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.

 

참고로 등기부 등록은 계약할 때, 잔금 치르기 직전, 입주 당일 전입신고와 확정일자를 받은 직후, 입주 다음 날에도 확인해보는 것을 추천합니다.

 

이렇게 하는 이유는 세입자가 우선변제권을 행사 할 수 있는 효력 발생은 전입신고와 확정일자를 받은 그다음 날 0시부터 효력이 발생하기 때문에 집주인이 잔금 일에 은행에서 대출을 받는 경우 은행 근저당권에 순위가 밀리게 됩니다.

 

 

1-2, 전세를 반전세로 계약하기

최근 전세 물건을 구하기 힘든 것이 사실입니다. 이때 가장 현실적인 방법이 바로 반전세 형태를 주택을 계약하는 것입니다. 세입자는 월세에 대한 부담이 조금 발생하지만 더 큰 전세 사기 피해를 조금이라도 줄일 수 있는 방법입니다.

 

여기에 직장인의 경우 “월세 세액공제”를 통해서 연말정산에서 세금을 환급받을 수 있습니다.

                                                                                                

1-3, 시세의 80% 이내의 금액에서 계약하기

전세금액과 융자금액이 매매금액의 80%의 주택을 구하는 것이 좋습니다. 이때 알아볼 것은 선순위 근저당권이 설정되어 있는지 알아보는 것입니다.

 

근저당권이 설정된 경우 아무리 좋은 주택이라도 피하는 것이 좋습니다. 세입자가 전세 계약을 받기 전에 이미 선순위 근저당권이 설정된 경우 세입자는 대항력이 없게 됩니다.

 

대항력이 없는 세입자의 경우 나중에 주택이 경매가 진행 되면서 낙찰이 된 경우 낙찰금액에서 배당을 받을 때 보증금 전액을 모두 회수하지 못하는 경우가 있어도 낙찰자에게 대항하지 못하고 집을 비워야 합니다.

 

만약 선순위로 은행 근저당권 등이 있는 경우 전세 금액이 시세의 80% 이하인 경우라도 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 가장 좋은 것은 전세 계약을 할 때 선순위 권리가 없는 것이 가장 안전할 수 있습니다.

 

1-4, 주택토지보증공사(HUG) 또는 서울보증보험(SGI) 가입 가능한 곳인지 확인

전세가 만료 된 시점에 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않은 경우 보증회사에서 보증금을 받을 수 있기 때문에 중요한 부분이라 할 수 있습니다.

 

구분	서울보증보험(SGI)	주택토지보증공사(HUG)
보증대상	단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔, 아파트, 도시형 생활주택	단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔, 아파트
보증금액	임대차 계약서상 임차보증금 전액(아파트 제한 없음, 그 외 주택 10억 원 이내)	보증한도(주택가격- 선순위채권) 내에서 신청한 금액 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하
신청기한	계약개시일로부터 10개월 이내(계약기간 1년이면 5개월 이내)	신규계약 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날 ~ 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전 갱신계약 -갱신 전 계약만료일 이전 1개월 ~ 갱신 후 전세계약기간 1/2이 경과하기 전
가입조건	계약기간 1년 이상 전세계약+전입신고+확정일자+점유 선순의채권≤ 주택가격의 50% 선순위채권+ 전세보증금 ≤ 주택가격의 100% 전세보증금 ≤ 주택가격의 50%	계약기간 1년 이상 전세계약+전입신고+확정일자+점유 선순의채권≤ 주택가격의 60% (선순위채권+ 전세보증금) ≤ 주택가격의 100%
보험요율	아파트 0.192%, 그 외 주택 0.218%	아파트 0.128% 그 외 주택 0.154%

 

2, 전세 계약서 작성시 해야 할 것

 

 

전세 계약서를 작성할 때 특약을 문구를 넣는 것이 유리합니다. 만약 주택담보대출금이 있는 경우 잔금 지급일까지 대출금을 상환해서 근저당권 말소하고 잔금일 이후 전세 주택을 담보로 근저당권 및 제한물권을 설정하지 않는다. 만약 상기 사항을 위반 시 계약 무효와 함께 계약금 등을 반환한다.

 

이렇게 특약 문구를 넣어서 전세 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 만약 안전한 전셋집이라면 집주인은 이런 특약에 상관없이 계약을 할 수 있습니다.

 

3, 전세 계약 후 해야 할 것

① 이사 당일 전입신고와 확정일자 받기

- 전세보증금에 대한 대항력과 우선변제권 등의 권리를 획득할 수 있는 세입자의 권리입니다. 무슨 일이 있어도 꼭, 이사 당일 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 받아야 할 정도로 중요합니다. (참고로 대항력은 익일 0시 효력 발생)

② 주택 전월세 신고

③ 임대보증금 반환 보증에 가입

④ 주택임대차 분쟁관련 상담

상담센터(https://consult.kapanet.or.kr)에서 적정한 주택가격 상담 가능(소재지, 연락처 등 주택정보 입력 후 상담 신청을 하게 되면 지역별 감정평가사가 신청인 주택에 대해 무료로 유선 상담을 합니다.)

 

4, 전세 상담전화

한국부동산원 임대차 상담센터: 1644-5599

대한법률구조공단 상담 : 132

HUG 전세피해지원센터 : 1533-8119

경기도 무료법률상담 : 031-120

 

최근에는 “깡통전세 간편 검색 서비스”를 통해서 전세나 시세 가격을 제대로 알 수 있고 전국 지역별 깡통전세 위험리스트와 깡통전세 체크리스트 등도 알 수 있습니다.

 

깡통전세 간편 검색으로 ▲공동주택 추정시세 ▲법원경매 낙찰가율 ▲등기부상 근저당권 채권최고액 ▲주택임대차보호법상 소액보증금 정보를 직접 입력한 전세보증금 회수 여부를 바로 알 수 있습니다.

 

5, 깡통전세에서 완벽하게 벗어나는 방법

▲전세권 설정 ▲전세 보증보험 설정 이렇게 두 가지가 있습니다.

 

하지만 전세권 설정의 경우 건물주의 동의를 얻어야 하기 때문에 현실적으로 쉽지 않습니다. 건물주가 건물 등기부에 전세권 설정으로 표시하는 것을 싫어하고 추가 대출 등 여러 제한이 있고 또한 전세권 설정을 하기 위해서는 등록면허세, 등기수수료 등 비용이 발생하고 있기 때문입니다

 

전세 보증보험 설정은 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험회사(SGI)에서 가입할 수 있고 계약 기간이 지났지만 건물주가 전세금을 돌려주지 않을 때 건물주를 대신해서 전세금을 돌려주고 건물주에게 구상권을 청구하는 제도입니다.

 

지금까지 최근 더욱 많이 발생하고 있는 깡통전세 피하는 법에 대해서 알아보았습니다. 전 재산이 다름없는 전세보증금, 안전하게 지킬 수 있는 방법을 잘 알고 있어야 전세기간이 끝나도 내 돈을 지킬 수 있습니다.

 

▶ 인터넷 은행과 1금융권 은행에서 전세금 대출 가장 저렴하게 받을 수 있는 은행 알아보기

인터넷 은행과 1금융권 은행에서 전세금 대출 가장 저렴하게 받을 수 있는 은행 알아보기

▶ 중기청 전세대출 신청 조건과 대출 제외 대상 주택 필요한 서류

중기청 전세대출 신청 조건과 대출 제외 대상 주택 필요한 서류

▶ 전세금 반환 보증보험 비대면 PC 인터넷 모바일 신청 방법

전세금 반환 보증보험 비대면 PC 인터넷 모바일 신청 방법